Installer une climatisation en copropriété : le vote de l’assemblée, l’accord du bailleur et la mairie

Par Gabriel Nédélec, ancien responsable d’équipe en chauffage et climatisation, fondateur d’AUTILIA

Publié le 9 novembre 2026

Un copropriétaire ou un locataire vous appelle pour poser une climatisation, et l’unité extérieure ira sur la façade, le balcon ou le toit. Avant de chiffrer, une question compte autant que la puissance : qui doit donner son accord ? L’assemblée générale des copropriétaires, le propriétaire si l’appelant est locataire, et parfois la mairie. Voici ce que disent les textes, ce que risque celui qui pose sans autorisation, et les questions à poser au téléphone. Textes relus le 26 octobre 2026.

Trois accords différents, qui ne se remplacent pas

L’assemblée générale des copropriétaires, quand les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le propriétaire du logement, par écrit, quand c’est un locataire qui fait faire les travaux.
La mairie, par une déclaration préalable, quand les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment, sauf dispense.

Ces trois accords relèvent de trois textes différents : la loi sur la copropriété, la loi sur les baux d’habitation et le code de l’urbanisme. L’un ne vaut pas pour l’autre. Une déclaration préalable acceptée par la mairie ne remplace pas le vote des copropriétaires, et le vote des copropriétaires ne dispense pas de la mairie.

En copropriété : le vote de l’assemblée générale

La loi du 10 juillet 1965 réserve à un vote de l’assemblée générale l’autorisation donnée à certains copropriétaires de faire, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et qui sont conformes à sa destination (article 25, point b). Parties communes et aspect extérieur ne sont pas deux conditions à réunir : il suffit que les travaux touchent l’un ou l’autre.

Une unité extérieure fixée sur un mur de façade touche presque toujours les deux. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute communes le gros œuvre des bâtiments et les éléments d’équipement commun (article 3). Un balcon ou une terrasse peut être une partie commune à jouissance privative : une partie commune réservée à l’usage d’un seul lot (article 6-3). En avoir l’usage exclusif n’en fait pas une partie privative.

La majorité demandée

L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, et pas seulement des présents. Si ce seuil n’est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée vote une seconde fois, tout de suite, à la majorité de l’article 24 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 25-1).

Un équipement discret n’échappe pas au vote. En 2022, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui refusait d’ordonner la remise en état d’une façade où une copropriétaire avait fait poser la ventouse de sa chaudière sans autorisation. La cour d’appel avait relevé la discrétion de l’équipement, un certificat de conformité et l’absence de nuisance prouvée. La Cour de cassation a jugé que des travaux faits sans autorisation constituaient à eux seuls un trouble manifestement illicite (3e chambre civile, 9 mars 2022, n° 21-15.797).

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (article 8 de la loi de 1965). C’est là que figurent, le cas échéant, les règles propres à l’immeuble sur les façades, les balcons ou les toitures. Le client peut le demander au syndic s’il ne l’a pas.

Une clause qui semble dispenser du vote ne suffit pas forcément. En 1997, la Cour de cassation a jugé réputée non écrite la clause d’un règlement qui autorisait un copropriétaire à faire, sans autorisation de l’assemblée, des travaux sur les parties communes, même précisément définis (3e chambre civile, 12 mars 1997, n° 95-15.953). L’accord donné par le promoteur avant la naissance de la copropriété ne suffit pas non plus pour des travaux faits après : l’assemblée devait les autoriser (3e chambre civile, 30 mai 2024, n° 22-23.878).

Ce que votre devis apporte au dossier du client

Pour que la question soit votée, le copropriétaire la notifie au syndic. Le syndic l’inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou de la suivante si la demande arrive trop tard pour la convocation (article 10 du décret du 17 mars 1967).

Le document que le texte exige

Quand le projet de résolution porte sur le point b de l’article 25, le décret impose qu’il soit accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. C’est un travail d’installateur : où va l’unité extérieure, comment elle est fixée, par où passent les liaisons et l’évacuation des condensats, quelle taille fait l’appareil.

Un devis détaillé, avec un plan ou une photo annotée de la façade, peut servir de base à ce document.

Si c’est un locataire qui appelle

Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire (article 7, point f, de la loi du 6 juillet 1989). Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ du locataire, ou garder les transformations sans indemniser le locataire. Il peut aussi exiger une remise en état immédiate, aux frais du locataire, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Le même article prévoit une exception pour les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie et pour certains travaux de rénovation énergétique : le locataire les demande par lettre recommandée avec avis de réception, et le silence du propriétaire pendant deux mois vaut accord. La liste des travaux de rénovation énergétique est fixée par le décret du 20 juillet 2022 et elle est limitative. Elle ne nomme pas la climatisation. Elle cite l’installation ou le remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, et aucun texte lu ne dit si une pompe à chaleur air-air réversible y entre : le plus sûr reste l’accord écrit.

En copropriété, l’accord du propriétaire ne suffit pas : c’est lui, en tant que copropriétaire, qui doit obtenir le vote de l’assemblée si l’unité extérieure touche les parties communes ou la façade.

La mairie : déclaration préalable ou dispense

Le code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, sauf exceptions (article R421-17, point a). Une unité extérieure posée en façade entre en principe dans ce cas.

La dispense de 2026, et ses limites

Depuis le décret du 20 février 2026, applicable aux travaux engagés à partir de mars 2026, l’implantation en façade d’une pompe à chaleur est dispensée de toute formalité d’urbanisme si elle n’est visible ni depuis le domaine public, ni depuis une voie ouverte au public, ni depuis un autre immeuble qui a une vue sur l’installation (article R421-13). La dispense ne vaut pas dans un site patrimonial remarquable, aux abords des monuments historiques, pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, dans une réserve naturelle, ni pour un immeuble protégé par le plan local d’urbanisme ou par une délibération de la commune.

Le texte parle de pompe à chaleur : il ne dit pas si un climatiseur qui ne fait que du froid entre dans la dispense. Et dans un immeuble collectif, une façade est souvent vue de la rue ou d’un autre immeuble. En cas de doute, posez la question au service urbanisme de la mairie.

D’après la fiche officielle Service Public (vérifiée le 22 octobre 2026), la mairie a en principe un mois pour instruire une déclaration préalable complète, et en général deux mois en secteur protégé. Un refus fondé sur l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France doit d’abord être contesté par un recours administratif préalable obligatoire. La fiche conseille de demander au service urbanisme si le projet est en secteur protégé.

En site patrimonial remarquable, la marge est étroite. La fiche de la ville de Toulouse pour son secteur protégé, publiée sur le site du ministère de la Culture, demande que le climatiseur ne soit pas visible depuis le domaine public, et propose de le loger dans un comble, derrière un volet en partie haute d’une fenêtre (l’imposte) ou sous une baie.

Ce que risque le copropriétaire qui pose sans autorisation

Côté copropriété, les tribunaux ordonnent la dépose. En 2015, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société propriétaire des lots, qui avait installé des conduits et matériels de ventilation et de climatisation sur les parties communes sans avoir demandé l’autorisation de l’assemblée, et de son locataire commercial : la cour d’appel en avait déduit à bon droit que ces installations devaient être déposées, et la dépose avait été ordonnée sous astreinte (3e chambre civile, 19 novembre 2015, n° 14-23.400). En 2024, elle a cassé un arrêt qui refusait l’enlèvement d’équipements de climatisation et de chauffage posés sur une terrasse technique commune. Dans l’affaire de 2015, la cour d’appel avait écarté l’argument d’une expertise qui jugeait les installations conformes aux règles de l’art.

S’y ajoutent les frais de justice : dans les arrêts de 2022 et de 2024, la partie qui avait posé sans vote a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Côté mairie, la fiche Service Public sur la déclaration préalable cite, pour des travaux faits sans déclaration : une amende pénale, une amende administrative, l’interruption des travaux, une mise en conformité ou une démolition sous astreinte, une exécution d’office aux frais du contrevenant, et jusqu’à 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.

Au téléphone : les questions à poser avant le devis

Ces questions ne remplacent pas la visite. Elles évitent de chiffrer un chantier qui ne pourra pas se faire, ou de poser un appareil qu’on vous demandera de déposer.

Êtes-vous propriétaire ou locataire du logement ? Si le client est locataire, demandez-lui d’obtenir l’accord écrit du propriétaire avant la visite.
Le logement est-il dans une copropriété ? Si oui, l’unité extérieure touchera presque toujours les parties communes ou la façade.
Où imaginez-vous l’unité extérieure : sur la façade, sur un balcon, dans une cour, sur le toit ? Faites-vous envoyer une photo de l’emplacement et de la façade vue de la rue.
L’assemblée générale a-t-elle déjà voté une autorisation ? Si oui, demandez une copie du procès-verbal : l’autorisation porte sur un projet précis.
Quand a lieu la prochaine assemblée ? Si rien n’est voté, proposez de fournir le descriptif d’implantation que le client joindra à sa demande au syndic.
L’immeuble est-il dans un secteur protégé, près d’un monument historique ? Si le client ne sait pas, conseillez-lui de le demander au service urbanisme de sa mairie.
Le règlement de copropriété ou le syndic ont-ils fixé des règles sur les climatiseurs (emplacement, couleur, cache) ? Mieux vaut les connaître avant de choisir l’appareil.

Pensez aussi aux fenêtres des voisins en choisissant l’emplacement : le bruit d’une unité extérieure est une autre source de litige en copropriété.

Questions fréquentes

Faut-il l’accord de la copropriété pour installer une climatisation ?

Oui, dès que l’unité extérieure touche les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : c’est le point b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote possible à la majorité des voix exprimées si le projet a obtenu au moins le tiers des voix.

Une climatisation sur un balcon demande-t-elle une autorisation ?

Souvent. Un balcon peut être une partie commune à jouissance privative, et même s’il est privatif, une unité visible modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Le règlement de copropriété dit ce qui est commun ou privatif dans votre immeuble.

Faut-il une déclaration préalable pour une clim en façade ?

En principe oui, car elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment. Depuis mars 2026, une pompe à chaleur en façade qui n’est visible ni depuis la voie publique ni depuis un autre immeuble est dispensée, sauf en secteur protégé. Le texte ne dit pas si un climatiseur qui ne fait que du froid entre dans cette dispense.

Un locataire peut-il faire installer une climatisation ?

Avec l’accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ du locataire, ou immédiatement si la sécurité ou le bon fonctionnement des équipements est en jeu. En copropriété, il faut aussi le vote de l’assemblée.

Que risque un copropriétaire qui installe sa clim sans autorisation ?

La dépose, ordonnée par le juge, parfois sous astreinte et même en référé, ainsi que les frais de procédure. La Cour de cassation juge que des travaux faits sans autorisation sur les parties communes constituent un trouble manifestement illicite.

Ces questions se posent au premier appel, souvent pendant que vous êtes sur une autre pose. AUTILIA décroche les appels que vous ne pouvez pas prendre : vous gardez votre numéro, et un renvoi lui passe la main quand vous ne répondez pas. Elle qualifie la demande, trie les chantiers par priorité et prend les rendez-vous, avec l’enregistrement et la transcription de l’appel. Vous rappelez le client avec sa demande déjà écrite, et vous posez les questions d’autorisation avant de chiffrer.

Essayer Autilia Écoutez Autilia répondre, sans inscription : 02 21 82 60 27

Sources

Tous les articles