Logement classé G ou F au DPE : ce que le chauffagiste peut dire au propriétaire bailleur

Le calendrier : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034

La loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent, et la décence comprend un niveau de performance énergétique minimal, mesuré par la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, l’article 6 de cette loi fixe ce niveau en France métropolitaine :

1. À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F : un logement classé G n’est plus décent.
2. À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E : les logements classés F sont concernés.
3. À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D : ce sont alors les logements classés E.

Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents, dit le même article. Le décret « décence » du 30 janvier 2002 (article 3 bis) reprend les mêmes dates.

Nouveau bail, renouvellement, bail en cours

La loi donne des dates, sans dire à quels baux elles s’appliquent. C’est la page du ministère de la Transition écologique (mise à jour le 19 décembre 2025) qui le précise : les critères s’appliquent aux nouveaux contrats de location et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque date, mais pas aux contrats en cours avant leur renouvellement ou leur reconduction. Le parc privé, vide ou meublé, et le parc social sont concernés ; les meublés touristiques ne le sont pas.

Exemple de lecture : un logement classé F, loué avec un bail de trois ans signé le 1er mars 2026, n’est pas touché le 1er janvier 2028. Si ce bail est reconduit le 1er mars 2029, c’est à cette date que la classe E devient le minimum.

Ce que risque le bailleur : le juge et l’aide au logement

La relation entre bailleur et locataire relève du droit privé et ne donne pas lieu à des contrôles spécifiques de l’administration, écrit le ministère. Saisi par l’une des parties, le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’aux travaux. Le locataire, lui, ne doit en aucun cas cesser de payer son loyer de sa propre initiative, rappelle service-public.

Côté aides au logement, dans le parc privé, la CAF et la MSA appliquent une « procédure de conservation des aides » : l’aide n’est pas versée, et le locataire ne paie que le loyer diminué de l’aide, pendant 18 mois au plus (avec prolongation possible dans certains cas). La somme conservée est rendue au bailleur si les travaux sont faits, et perdue pour lui passé ce délai.

L’article 20-1 de la loi prévoit deux cas où le juge ne peut pas ordonner ces travaux, les autres mesures restant possibles. Le premier : un logement en copropriété dont le propriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire voter des travaux communs et malgré les travaux faits dans son lot, il n’a pas pu atteindre le niveau exigé. Le second : des contraintes architecturales ou patrimoniales. Le décret « décence » (article 3 ter) en donne deux cas : un risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d’un homme de l’art, ou un refus d’autorisation de l’autorité administrative compétente.

Ici encore, la fiche service-public diverge : pour les baux signés depuis 2025, elle ne cite pas le cas de la copropriété, et elle parle d’une note rédigée par un architecte, là où le décret dit « homme de l’art ». Le texte en vigueur fait foi.

Le gel des loyers des logements F et G

L’article 17-1 de la loi de 1989 interdit la révision et la majoration de loyer dans les logements classés F ou G, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 en outre-mer). Le ministère détaille ce qui n’est plus possible :

• Augmenter le loyer entre deux locataires.
• Proposer une hausse au renouvellement.
• Appliquer la révision annuelle prévue par une clause d’indexation.
• Engager une réévaluation au renouvellement dans les zones où les loyers sont encadrés.

Selon le ministère, les logements du parc privé loués vides ou meublés sont concernés, ainsi que le bail mobilité. Une hausse ne redevient possible, ajoute-t-il, que si des travaux font atteindre au moins la classe E, démontré par un nouveau DPE réalisé après ces travaux.

Ce qui a changé dans le calcul du DPE

Le DPE classe un logement de A à G sur deux critères : sa consommation d’énergie primaire, en kilowattheures par mètre carré et par an, et ses émissions de gaz à effet de serre (article L173-1-1 du code de la construction). La classe finale est la pire des deux étiquettes, précise le ministère.

Le calcul convertit l’énergie consommée dans le logement (énergie finale) en énergie primaire. Pour le bois, le fioul et le gaz, le coefficient est égal à 1. Pour l’électricité, il baisse en deux temps :

• Au 1er janvier 2026, de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025).
• Au 1er janvier 2027, de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026).

L’exemple du ministère : un logement tout électrique qui consomme 100 kWh d’énergie finale par mètre carré était compté 230 kWh d’énergie primaire, et 190 kWh après la baisse de 2026. Un DPE fait avant reste valable. En cas d’amélioration de l’étiquette, il peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, en entrant son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Pour 2027, le ministère annonce la même mise à jour gratuite et écrit qu’aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.

Une limite : l’étiquette gaz à effet de serre ne change pas, donc une meilleure étiquette énergie n’améliore pas toujours la classe finale, prévient le ministère. Il attend aussi du passage à 1,7 un gain d’étiquette plus important quand une pompe à chaleur remplace une chaudière qui consomme des énergies fossiles importées : un effet annoncé en général, pas un résultat garanti pour un logement donné.

Deux autres règles jouent sur le résultat : depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins (service-public) ; et en chauffage ou eau chaude collectifs, sans information sur les équipements collectifs, un calcul par défaut pénalise le DPE (ministère).

Qui fait le DPE, et combien de temps il vaut

C’est au propriétaire bailleur de faire réaliser le DPE, par un diagnostiqueur certifié (service-public). Le code de la construction exige une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, ou une société qui emploie de telles personnes (article R271-1). Ce diagnostiqueur doit être assuré, et n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les équipements diagnostiqués (article L271-6). Le DPE n’est donc pas le rôle du chauffagiste qui fera les travaux.

Service-public renvoie vers un annuaire gratuit pour trouver un diagnostiqueur certifié ou vérifier ses certificats. Le prix du DPE n’est pas réglementé. L’ADEME attribue à chaque DPE un numéro à 13 chiffres, sans lequel il n’est pas valable.

Le DPE fourni à la signature ou au renouvellement du bail doit dater de 10 ans au plus. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits pour louer. À la reconduction tacite, le locataire peut exiger un DPE valide, précise le ministère.

Ce que le chauffagiste peut promettre, et ce qu’il ne peut pas

Seul un nouveau DPE, fait après les travaux, établit la classe obtenue : c’est lui que le ministère cite pour sortir de l’indécence ou augmenter de nouveau le loyer. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021, sauf ses recommandations de travaux, qui restent indicatives. Ses bouquets de travaux ne sont pas obligatoires, et l’estimation des coûts annuels d’énergie qu’il affiche, calculée pour un usage standard, ne peut pas être comparée aux factures réelles.

La consommation dépend de l’isolation du logement et de la performance des équipements, rappelle le ministère, qui cite parmi les travaux possibles le remplacement des fenêtres, l’isolation, la ventilation et le changement de système de chauffage. D’où quelques conseils pratiques :

• Ne pas écrire sur le devis une classe garantie après travaux : le calcul revient au diagnostiqueur, et il tient compte de tout le logement.
• Décrire précisément l’équipement posé sur la facture (marque, modèle, puissance) : le ministère recommande de conserver toutes les preuves des travaux réalisés pour qu’ils puissent être valorisés dans le DPE.
• Quand le chauffage seul ne suffira visiblement pas, orienter le bailleur vers un conseiller France Rénov’ (0 808 800 700), que le ministère recommande de contacter avant d’engager des travaux.

Avec un locataire en place, il n’existe pas de congé pour travaux de rénovation énergétique, mais une grande partie de ces travaux peuvent être faits locataire présent, selon le ministère. L’article 7 de la loi de 1989 prévoit une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et précise : « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. »

Au téléphone : les questions utiles

1. L’année du DPE et son numéro à 13 chiffres : un DPE fait entre 2018 et juin 2021 n’est plus valable, et le numéro permet de le vérifier en ligne.
2. Les deux lettres, énergie et gaz à effet de serre : c’est la moins bonne qui fait la classe.
3. Le chauffage et l’eau chaude : énergie, appareil individuel ou collectif, âge de l’installation.
4. Le logement : maison ou appartement en copropriété, et sa surface (seuils adaptés à 40 m² ou moins).
5. Le bail : date de signature, prochaine échéance, locataire en place ou non.
6. Ce qui a déjà été fait : audit énergétique, travaux, factures.

Ces questions sont des conseils pratiques, pas une obligation. Si le logement est chauffé à l’électricité et que son DPE date d’avant 2026, conseillez au bailleur de vérifier d’abord l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME : la classe a pu s’améliorer sans travaux. Et demandez-lui le DPE complet, où figurent les recommandations de travaux.

Questions fréquentes

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Sources

• Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent)
• Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 7 (travaux, locataire)
• Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer)
• Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (pouvoirs du juge)
• Légifrance, loi n° 2021-1104, article 160
• Légifrance, décret n° 2002-120 (logement décent)
• Légifrance, code de la construction, article L173-1-1 (classes)
• Légifrance, code de la construction, article L271-6 (indépendance)
• Légifrance, code de la construction, article R271-1 (certification)
• Légifrance, arrêté du 19 août 2026 (coefficient de l’électricité)
• Service-public, logement décent
• Service-public, diagnostic de performance énergétique en location
• Service-public, vérifier son DPE et télécharger une attestation
• Service-public, rechercher un diagnostiqueur certifié
• Ministère de la Transition écologique, location et gel des loyers des passoires énergétiques
• Ministère de la Transition écologique, diagnostic de performance énergétique
• Ministère de la Transition écologique, évolutions du calcul du DPE
• Ministère de la Transition écologique, communiqué du 26 août 2025 (coefficient 1,9)
• Ministère de la Transition écologique, communiqué du 31 août 2026 (coefficient 1,7)
• Assemblée nationale, projet de loi relance et décentralisation du logement
• Assemblée nationale, texte de la commission n° 3188-A0