Chaudière en panne dans un logement loué : qui paie la réparation et le remplacement

Par Gabriel Nédélec, ancien responsable d’équipe en chauffage et climatisation, fondateur d’AUTILIA

Publié le 7 novembre 2026

Un locataire appelle : la chaudière ne démarre plus. Avant de partir, le chauffagiste a besoin de savoir qui commande l’intervention et qui réglera la facture. La réponse dépend de ce qui est en panne, de la cause, et parfois du bail. Voici ce que disent le décret de 1987 sur les réparations locatives, la loi de 1989 et le décret de 2002 sur le logement décent, relus le 26 octobre 2026, et les questions à poser au téléphone.

Au locataire : l’entretien et les petites pièces

Le locataire fait faire l’entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire. Pour les réparations, le texte de référence est le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il définit les réparations locatives comme « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Pour le chauffage et l’eau chaude, son annexe cite le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, ainsi que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. Pour les canalisations de gaz, elle cite l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, et le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Cette liste n’est pas fermée : le décret dit que ces réparations ont « notamment » le caractère de réparations locatives. Elle ne cite pas, en revanche, les autres organes d’une chaudière (carte électronique, circulateur, échangeur, brûleur, vase d’expansion), ni l’appareil lui-même. Aucun des textes lus ne classe ces pièces d’un côté ou de l’autre.

Au propriétaire : tout le reste

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur, à son article 6 c, « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Service-public range aussi parmi ses travaux ceux qui permettent de respecter les critères du logement décent.

Une petite pièce de la liste peut même lui revenir. L’article 7 d met les réparations locatives à la charge du locataire « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Service-public le redit pour la vétusté, l’usure naturelle due à un usage normal et prolongé : les dommages qu’elle cause sont à la charge du propriétaire, « même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives ».

L’exception : la faute du locataire

L’obligation du propriétaire ne s’applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire, rappelle service-public, et les détériorations dues à sa négligence ou à un manque d’entretien sont à sa charge. Une panne liée à une chaudière jamais entretenue peut donc revenir au locataire, même pour une pièce hors de la liste. C’est la cause constatée qui tranche, pas la pièce seule.

Pour départager l’usure et la détérioration, locataire et propriétaire peuvent appliquer une grille de vétusté. Elle fixe une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel pour les principaux équipements du logement, et doit être choisie parmi les grilles qui ont fait l’objet d’un accord collectif.

Le remplacement de la chaudière

Aucun des textes lus ne cite le mot « chaudière » à propos du remplacement. Ce qui est écrit : le locataire ne doit que l’entretien courant, les menues réparations et les remplacements d’éléments assimilables à ces réparations ; le propriétaire doit toutes les autres. Remplacer l’appareil entier n’apparaît pas dans la liste du décret de 1987.

Deux autres règles comptent. Le bailleur doit remettre un logement décent (article 6 de la loi de 1989), avec un chauffage qui fonctionne (voir plus bas). Et quand le logement n’est pas en bon état d’usage à l’entrée du locataire, le bail peut prévoir une clause travaux : le locataire fait les travaux aux frais du propriétaire, le montant étant déduit du loyer. Service-public précise que ces travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement.

Ce que le logement décent exige du chauffage

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version en vigueur depuis le 21 août 2023, pose deux exigences qui touchent la chaudière.

L’article 3 exige « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. » En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas s’appliquer lorsque les conditions climatiques le justifient.
L’article 2, au titre de la sécurité et de la santé des locataires, exige que les réseaux et branchements de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité « et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Le décret ne définit pas ce qu’est un chauffage normal. Une chaudière à l’arrêt, ou dangereuse, met en jeu ces deux articles : c’est ce qui fait passer une panne du terrain de l’entretien à celui de la décence.

Un délai pour réparer : ce que disent les textes

Aucun des textes lus ne fixe au propriétaire un délai pour faire réparer une chaudière. Les seuls délais écrits sont ceux de la procédure, et le locataire continue de payer son loyer pendant ce temps : service-public le rappelle sur les deux fiches.

Le locataire avertit le propriétaire. Pour la décence, service-public recommande de le faire par lettre recommandée avec avis de réception ; si le propriétaire reconnaît le problème, le locataire lui fait préciser les travaux et leurs délais de réalisation.
Sans réaction, il le met en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Quand l’organisme qui verse l’allocation logement informe le propriétaire de son obligation de mise en conformité, cela tient lieu de cette demande.
Deux mois après, sans réponse ou sans accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, et la commission départementale de conciliation peut être saisie (article 20-1 de la loi de 1989).
Le juge détermine, le cas échéant, « la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ». Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’aux travaux.

Sur l’étape de la conciliation, il faut distinguer deux demandes. Pour faire faire les travaux de décence, l’article 20-1 et la fiche service-public sur le logement décent écrivent que saisir la commission n’est pas un préalable au juge. Pour une demande d’argent qui ne dépasse pas 5 000 € (un remboursement, par exemple), l’article 750-1 du code de procédure civile impose d’abord une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ; la fiche service-public sur les travaux du propriétaire le rappelle.

Les deux cas où la durée compte

Selon service-public, si les travaux du propriétaire durent plus de 21 jours, il doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à leur durée. Et lorsque des réparations sont urgentes (la fiche cite le chauffe-eau en hiver) et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge la résiliation du bail.

Quand le propriétaire commande les travaux

Le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux, et pour ceux qui le rendent décent (article 7 e). Le propriétaire l’informe d’abord de leur nature et de leurs modalités par une notification remise en main propre ou envoyée en recommandé avec avis de réception. Et le texte ajoute : « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. »

Pour vous, cela compte au moment de fixer le rendez-vous : un remplacement commandé par le propriétaire se cale en semaine, ou avec l’accord du locataire.

Au téléphone : savoir qui commande et qui paie

Aucun des textes lus ne dit qui règle votre facture quand le locataire commande une réparation qui revenait au propriétaire. Service-public décrit seulement ce qui se passe ensuite entre eux : le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, ou autoriser le locataire à les faire et charger le propriétaire de le rembourser. Ce qui suit est un conseil de métier, à adapter à votre façon de travailler. Une fois la panne décrite, quelques questions situent le dossier :

Êtes-vous locataire ou propriétaire du logement ? La chaudière est-elle propre au logement, ou collective ?
Le propriétaire, ou l’agence qui gère la location, est-il prévenu de la panne ? Pouvez-vous me donner ses coordonnées ?
Le bail confie-t-il l’entretien de la chaudière au propriétaire ? Un contrat d’entretien est-il déjà en place avec une autre entreprise ?
Avez-vous l’attestation du dernier entretien ? De quand date la chaudière, à peu près ?
Qui signera le devis, et à quel nom sera la facture ? Si c’est le propriétaire, a-t-il donné son accord pour l’intervention ?

Ce que vous pouvez répondre sans vous engager : les petites pièces des appareils à gaz listées par le décret sont au locataire, sauf usure ; le reste est en principe au propriétaire, sauf faute ou manque d’entretien du locataire ; c’est la cause constatée sur place qui tranche. Évitez d’annoncer au téléphone que le propriétaire paiera. Si le locataire commande, c’est lui qui signe et à qui vous facturez. Le remboursement par le propriétaire n’est pas automatique : il faut son accord, sinon une mise en demeure puis le juge.

Si la réparation semble revenir au propriétaire et qu’il n’y a pas d’urgence de sécurité, demandez au locataire de le prévenir avant votre passage, et proposez d’envoyer le devis à l’agence ou au propriétaire. Sur la facture ou le rapport, décrivez la pièce en cause, son état et la cause constatée : c’est ce que liront le locataire et le propriétaire pour savoir qui paie.

Questions fréquentes

Le remplacement d’une chaudière est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Aucun texte ne le nomme, mais le locataire ne doit que l’entretien courant, les menues réparations et les remplacements de petits éléments listés par le décret du 26 août 1987. Les autres réparations reviennent au propriétaire, qui doit aussi un chauffage conforme au logement décent. Une panne due à la faute ou au manque d’entretien du locataire reste à sa charge.

Qui paie le remplacement d’un thermocouple ou d’un allumeur de chaudière gaz ?

Le décret du 26 août 1987 cite l’allumage piézo-électrique, les membranes, les clapets et les joints des appareils à gaz parmi les réparations locatives : ils sont au locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il ne nomme ni le thermocouple, ni un allumage électronique : aucun des textes lus ne les classe d’un côté ou de l’autre, et c’est la cause constatée sur place qui tranche.

Le propriétaire a-t-il un délai pour réparer une chaudière en panne ?

Aucun texte ne fixe de délai. Après une mise en demeure restée deux mois sans réponse ou sans accord, le locataire peut saisir le juge, et éventuellement la commission départementale de conciliation avant. Pour la décence, le juge fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si la chaudière n’est pas réparée ?

Non. Service-public rappelle que le locataire doit continuer à payer le loyer, même si le propriétaire ne fait pas les travaux. Le locataire ne peut pas décider seul de baisser ou de suspendre son loyer : c’est le juge qui peut le faire.

Une chaudière en panne en plein hiver, c’est un appel qui n’attend pas, et souvent un appel où il faut savoir qui est au bout du fil : le locataire, le propriétaire ou l’agence. Quand vous ne pouvez pas décrocher, AUTILIA répond à votre place, qualifie la demande, trie les chantiers par priorité et prend les rendez-vous. Les appels sont enregistrés et transcrits : vous rappelez en sachant ce que le client a décrit. Qui paie, c’est vous qui le voyez sur place.

Essayer Autilia Écoutez Autilia répondre, sans inscription : 02 21 82 60 27

Sources

Tous les articles