Fuite d’eau dans un logement loué : qui paie, et que dire au client qui appelle

Par Gabriel Nédélec, ancien responsable d’équipe en chauffage et climatisation, fondateur d’AUTILIA

Publié le 17 octobre 2026

Un locataire appelle pour une fuite et demande souvent qui va payer. La réponse dépend de la pièce qui fuit et de la cause. Un décret de 1987 liste les réparations du locataire, la loi de 1989 laisse le reste au propriétaire, et les assurances ont leurs propres règles, surtout en copropriété. Voici ce que disent les textes et les fiches officielles, relus le 16 octobre 2026, et ce que vous pouvez répondre sans vous engager à la place de quelqu’un.

Ce que la liste officielle met à la charge du locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives : « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Pour la plomberie, voici toute la partie IV de son annexe, sans rien retirer :

Canalisations d’eau : dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.
Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : vidange.
Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
Éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Cette liste n’est pas fermée : « Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. » Service-public ajoute que le locataire fait faire l’entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire, et fait ramoner les conduits de ventilation et d’évacuation des fumées et des gaz.

Ce qui reste au propriétaire

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur, à son article 6 c, « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Même une réparation de la liste échappe au locataire dans cinq cas. L’article 7 d la met à sa charge « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » À l’inverse, selon service-public, l’obligation du propriétaire ne s’applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.

La canalisation usée par l’âge

Service-public le dit pour la plomberie : « Si la vétusté des canalisations provoque une fuite d’eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires sur les canalisations. » Une autre fiche ajoute que les dommages dus à la vétusté sont à la charge du propriétaire, « même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives ». Le même joint peut donc être au locataire au titre de l’entretien courant, et au propriétaire quand la fuite vient de la vétusté.

Les dégâts que vous causez, le locataire en répond

L’article 7 c fait répondre le locataire des dégradations et pertes du logement pendant le bail, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Service-public cite l’exemple d’un artisan mandaté par le locataire pour des travaux : face au propriétaire, c’est votre client qui répond de ce que votre intervention abîme.

Qui règle votre facture

Aucun des textes lus ne règle cette question. Ils décrivent seulement le chemin du locataire quand la réparation revient au propriétaire, selon service-public :

Le locataire prévient le propriétaire du dommage.
Si, malgré cet avertissement, le propriétaire ne fait pas le nécessaire, il le met en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Deux mois après sans accord ni réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice, puis le juge. La conciliation est obligatoire avant le juge quand le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
Le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, ou autoriser le locataire à les faire et charger le propriétaire de le rembourser.

Pendant ce temps, le locataire continue de payer son loyer, et le remboursement n’a rien d’automatique. Conseil de métier : quand la cause semble être la vétusté, demandez au locataire de prévenir son propriétaire ou l’agence avant d’intervenir, sauf urgence, et convenez par écrit de qui signe le devis.

Les assurances : qui couvre quoi

L’article 7 g oblige le locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » Service-public précise, pour un bail d’habitation (bail mobilité compris ; les règles sont différentes pour un meublé de tourisme) :

Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire : les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.
Les dommages aux voisins relèvent de la garantie recours des voisins et des tiers, facultative.
Les biens du locataire relèvent de l’assurance multirisques habitation, facultative.
Sans attestation, le propriétaire peut soit résilier le bail (les règles diffèrent selon que le bail contient ou non une clause résolutoire), soit, si le locataire ne s’est pas assuré un mois après son courrier, prendre l’assurance pour son compte et se faire rembourser la prime, majorée de 10 % au plus. Dans ce second cas, il perd la possibilité de résilier le bail pour ce motif.

En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s’assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Hors copropriété, service-public indique que le propriétaire n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation, mais qu’il devra indemniser les tiers si un dégât des eaux part de son logement.

Ce que l’assurance ne paie en général pas : votre réparation

La garantie dégâts des eaux n’a pas pour objet de couvrir l’entretien ou le bris de l’appareil ou de la canalisation à l’origine des dégâts. France Assureurs en conclut que « les frais de réparation de ces biens ne sont, en général, pas couverts ». L’assurance paie le plafond taché, pas forcément le raccord qui a lâché.

Réparer la fuite tout de suite reste la bonne chose à faire : c’est une mesure d’urgence qui « n’empêche pas l’indemnisation », écrit service-public. La remise en état (peinture, sols, plafonds) attend l’accord de l’assureur. Le client garde vos factures et déclare le sinistre dans le délai de son contrat, au minimum 5 jours ouvrés. Locataire ou copropriétaire, il envoie aussi le constat amiable au propriétaire ou au syndic.

En copropriété : la convention IRSI

L’article 14 de la loi de 1965 pose la règle : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes », sans préjudice des actions récursoires. Service-public en tire la répartition des déclarations :

Fuite d’une canalisation collective : le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble.
Fuite d’une partie privative, par exemple un robinet : le copropriétaire déclare à son propre assureur. Le contrat de l’immeuble ne couvre pas un sinistre d’origine privative, même s’il a abîmé les parties communes.

Entre assureurs, la convention IRSI règle les dégâts des eaux et les incendies dans les immeubles d’habitation. Nous n’avons pas pu lire son texte ; voici ce qu’en dit service-public. Elle vaut quand les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT, et désigne un seul assureur pour chacune de trois missions :

la gestion du dossier (déclaration, estimation du préjudice, expertise) ;
la recherche et la réparation de fuite, en cas de dégât des eaux ;
le versement de l’indemnisation aux personnes concernées.

Elle ne s’applique pas dans trois cas : les sinistres dans les chambres d’hôtel et les chambres d’hôtes, les sinistres d’origine extérieure à l’immeuble (intempéries, inondations, catastrophe naturelle), et les dommages de plus de 5 000 € HT. Sous 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours contre un autre assureur. Entre 1 600 € et 5 000 € HT, il fait une expertise pour le compte des autres assureurs, indemnise, et peut exercer des recours.

Qui organise la recherche de fuite ? La fiche service-public sur les dégâts des eaux répond : dans un logement occupé, l’assureur de l’occupant, sauf dans trois cas où c’est celui du propriétaire (recherche qui risque de détruire le local, occupant non assuré, préavis du locataire qui expire le jour du sinistre) ; dans un logement vide, l’assureur du propriétaire ; si le propriétaire n’est pas assuré, l’assureur de l’immeuble ; pour les parties communes, l’assureur de l’immeuble. La fiche sur la copropriété écrit, elle, que n’importe quel assureur impliqué peut engager la recherche. Sur le coût, la fiche sur la copropriété écrit qu’il revient à « l’assureur du lot concerné » quand la fuite vient d’un lot privatif, et à l’assureur de l’immeuble quand elle vient des parties communes. La fiche sur les dégâts des eaux le précise pour une recherche menée depuis les parties communes : c’est « l’assureur du propriétaire de ce local qui doit prendre en charge le coût de la recherche ».

Au téléphone : les questions qui évitent les malentendus

Ce qui suit est un conseil de métier, à adapter à votre façon de travailler. Après les gestes d’urgence (eau coupée, électricité coupée si l’eau coule près d’un appareil), quelques questions situent le dossier :

Êtes-vous locataire ou propriétaire ? Si locataire, le propriétaire ou l’agence est-il prévenu ?
Le logement est-il dans une copropriété ? L’eau vient-elle de chez vous, d’un voisin, ou d’une partie commune ?
Qu’est-ce qui fuit : un robinet, une chasse d’eau, un flexible, un joint sous l’évier, ou un tuyau dans le mur ou le plafond ?
L’assureur est-il prévenu ? A-t-il déjà missionné quelqu’un pour une recherche de fuite ?
Qui signera le devis et à quel nom sera la facture ?

Ce que vous pouvez répondre sans vous engager : la liste du décret dit qui paie les petites pièces, la cause vue sur place dit le reste, et pour l’assurance, c’est le contrat du client qui décide. Évitez de promettre que l’assurance remboursera ou que le propriétaire paiera.

Sur la facture ou l’attestation, décrivez ce que vous avez constaté : la pièce remplacée, l’endroit exact de la fuite, son état. C’est ce que le locataire, le propriétaire et les assureurs liront pour décider qui paie.

Questions fréquentes

Une fuite sous l’évier, c’est au locataire ou au propriétaire ?

Cela dépend de la cause. Le dégorgement et le remplacement des joints et des colliers des canalisations d’eau sont des réparations locatives. Si la canalisation fuit parce qu’elle a vieilli, c’est la vétusté : le locataire prévient le propriétaire, qui répare.

Le remplacement d’un flexible de douche est-il à la charge du locataire ?

Oui, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 le cite parmi les réparations locatives.

Le locataire est-il obligé d’être assuré contre les dégâts des eaux ?

Oui, pour les dommages au logement loué : la garantie des risques locatifs couvre l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Les dommages aux voisins relèvent d’une garantie facultative.

Qui paie la recherche de fuite ?

Hors copropriété, selon service-public, le client paie le professionnel puis demande le remboursement à son assureur. En copropriété, le coût revient à l’assureur du lot d’où vient la fuite (service-public nomme, dans un cas, l’assureur du propriétaire de ce local), et à l’assureur de l’immeuble si la fuite vient des parties communes.

Qui paie se décide sur place, mais le dossier commence au téléphone. AUTILIA décroche les appels que vous ne pouvez pas prendre : vous gardez votre numéro, et un renvoi lui passe la main quand vous ne répondez pas. Elle qualifie la demande, trie les chantiers par priorité et prend les rendez-vous. C’est vous qui rappelez, ou pas, et quand vous voulez.

Essayer Autilia Écoutez Autilia répondre, sans inscription : 02 21 82 60 27

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